Ny Boligbebyggelse, Fundersvej, Vejle
Hvad kan et boligområde indeholde?
I boligområder kan der planlægges for boliger af alle typer, herunder institutioner for borgere med særlige behov, som kan indpasses i et boligområde.
Institutioner og fælles lokaler, til dækning af områdets lokale behov, kan etableres i boligområder, medmindre andet er angivet.
Der kan generelt planlægges for erhverv i miljøklasse 1-2 i boligområder som bufferzoner mod overordnede veje, hvis miljøhensyn i forhold til boligerne kan overholdes.
Det er tilladt at drive visse former for erhverv i en bolig, f.eks. ejerens egen udøvelse af liberalt erhverv.
I boligområder kan der indpasses mindre erhverv i umiddelbar tilknytning til boligen, under forudsætning af:
- at det er en virksomhed i klasse 1 efter Håndbog om Miljø- og Planlægning (f.eks. liberale erhverv, kontorer, og småværksteder)
- at der er en selvstændig beboelse på ejendommen,
- at erhvervsarealet højst er 50% af det samlede bruttoetageareal på den enkelte ejendom,
- at ejendommen fremstår med karakter af beboelsesejendom både i udformning af bebyggelse og indretning af ubebyggede arealer, ved skiltning el. lign., og
- at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen.
Derimod må der kun etableres butikker i det omfang, det er angivet i rammebestemmelserne for det enkelte område.
I de centralt beliggende byområder skal det sikres, at der arbejdes med en høj tæthed. Det betyder, at det skal vurderes, om lokalplanen skal indeholde en min. etagehøjde og et loft over antallet af p-pladser på terræn.
I alle lokalplaner skal der sikres anlagt parkeringspladser og friarealer svarende til en tilstrækkelig dækning jf. parkeringsnormen (se menuen til venstre) Hvis det ikke er muligt at anlægge tilstrækkelige friarealer og p-pladser på terræn, skal p-pladser anlægges som parkeringshus eller -kælder. For centrale dele af Vejle er der en parkeringsfond. Hvis der ikke kan etableres p-pladser på egen grund kan der i stedet indbetales bidrag til denne efter det gældende regulativ.
Der arbejdes med at give mulighed for at arbejde med mindre grundstørrelser, såfremt det kan give boligområder med en højere kvalitet. Dette på arealer med specifikke udfordringer eller muligheder:
Generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser for boligområder
| Maks. bebyggelsesprocent | Mindste grundstørrelse (m²) | Fælles opholdsareal | |
| Åben-lav | 30 | 700, se mulighed for kompaktparceller nedenfor | 5 % af grundareal |
| Tæt-lav | 40 | 400, se mulighed for mindre grundstørrelser nedenfor | 10 % af grundareal |
| Etagebolig | 60 | 50 % af etageareal | |
| Anden anvendelse | 45 | 15 % af etageareal |
Definitioner
Tæt-lav boligbebyggelser dobbelthuse, kædehuse, rækkehuse, klyngehuse og gårdhuse, som er helt eller delvist sammenbyggede med lodrette lejlighedsskel. Sammenbygning kan også ske mellem bolig og småbygninger og mellem småbygninger, hvis sammenbygningerne udføres med en længde på mindst 5,0 meter.
Åben-lav boligbebyggelse er én beboelsesbygning.
Bestemmelser for åben-lav bebyggelse
Ved åben-lav kan der efter en konkret vurdering fastlægges mindre grundstørrelser som kompaktparceller for mindre boliger i udvalgte dele af nye boligområder. Målet er at give mulighed for på udvalgte steder at skabe en mere tæt og bæredygtig type parcelhusområder, der understøtter tendenser i samfundet, herunder bosætningsmønstre og tanker om fællesskaber. Disse kompaktparceller skal være på mellem 400-700 m2 og med fritliggende beboelsesejendomme, hvilket giver et mindre arealudlæg for boligenhederne end standardgrunde. Parcellerne skal udlægges som en samlet udstykning i et delområde eller vej og efter en godkendt samlet plan. Der kan inden for området etableres fællesbygninger og -faciliteter til områdets brugere.
I eksisterende bebyggede områder kan der efter en konkret vurdering gives tilladelse til to boliger med vandrette lejlighedsskel i én åben-lav boligbebyggelse. Boligen skal fremstå som én bolig med fælles indgang og én have, og uden udvendig trappe, altaner o.lign. som ses ved etagebyggeri med vandret lejlighedsskel. Der skal erhverves 2 p-pladser pr. bolig på egen grund.
Bestemmelser for tæt-lav bebyggelse
Tæt-lav er altid en samlet bebyggelse efter en samlet plan. Tæt-lav skal kunne udstykkes med en mindste grundstørrelse på 400 m². Lokalplanen skal sikre, at ingen rækker i en bebyggelse får en længde på mere end 50 m.
Der kan efter en konkret vurdering fastsættes mindre grundstørrelser. Målet er at give mulighed for på udvalgte steder at skabe en mere tæt og bæredygtig type boligområder, der understøtter tendenser i samfundet, herunder bosætningsmønstre og tanker om fællesskaber.
Muligheden for at udlægge mindre grundstørrelser vurderes ud fra en samlet redegørelse og situationsplan, der viser indpasningen i omgivelserne. Situationsplanen skal illustrere hvordan bebyggelsen indpasses i eksisterende terræn og omgivelser. En del af grundarealet kan udlægges til fælles friareal for bebyggelsen.
I vurderingen af indgår en række faktorer herunder:
- Størrelse og kvalitet af fælles friarealer
- Tilpasning i forhold til omgivende bebyggelse
- Stiforbindelser og trafikale forhold
- Fremme af fælleskaber
- Arkitektonisk kvalitet
- Antallet af boliger i forhold til den eksiterende by eller bydel
Fælles er, at muligheden for at udlægge mindre grundstørrelser vurderes udfra en samlet redegørelse af behovet for denne type af grunde, indpasningen i omgivelserne og landskabet. En situationsplan skal anvise hvordan de mindre grunde giver boligområdet en højere kvalitet, herunder hvordan der sikres et harmonisk boligområde med gode afstands- og adgangsforhold, dagslys samt attraktive fællesarealer. I vurderingen skal der også tages højde for, at regnvand kan håndteres, og at der ikke sker en øget belastning af områder, der ligger nedstrøms det nye boligområder - f.eks. ved skybrud og ekstrem regn. F.eks. kan fællesarealerne indrettes på en måde, der kan håndtere ekstreme regnvandshændelser.
Tæt-lav boligbebyggelse er dobbelthuse, kædehuse, rækkehuse, klyngehuse og gårdhuse, som er helt eller delvist sammenbyggede med lodrette lejlighedsskel. Sammenbygning kan også ske mellem bolig og småbygninger og mellem småbygninger, hvis sammenbygningerne udføres med en længde på mindst 5,0 meter.
Bestemmelser for fortætning
Der er udarbejdet en række principper for fortætning og byomdannelse til boligformål.
De overordnede principper er:
Byfortætning i byens skala
Nyt byggeri skal respektere byens historiske bymidte og understøtte byens arkitektoniske og grønne kvaliteter. Udformningen af de konkrete byggeprojekter skal derfor ske i en skala og arkitektur som spiller sammen med, og respekterer byens kulturhistoriske, bevaringsværdige bymiljøer og bygninger.
Arkitektur
Arkitektur er identitetsskabende. Der vil derfor også kunne stilles krav til arkitekturen i byfortætningsprojekter som fx krav om variation i udtrykket og tydeligt hierarki i arkitekturen. Variation kan fx bestå i en opdeling af facaderne såvel horisontalt som vertikalt, fremhævelse af stueetagen, variation i vinduesformater og særlig udformning af tage og altaner. Det der vigtigt at en bygnings stueetage og tagetage adskille sig fra de øvrige etager. Det er uanset om bygninger er 3 etager elller 10 etager.
Vind
Vindens strømning omkring en bygning er med til at fastlægge vindmiljøet ved terræn. Ved mødet med en bygning vil vinden bremses op, og der dannes overtryk i vindsiden og undertryk i læsiden og på siderne af bygningen i forhold til trykket i det frie vindfelt. Hvis der opføres høje bygninger skal der redegøres for hvordan bygningen påvirker vindforhold på terrpæn og hvordan gener fra den forøgede vind afbødes f. eks. ved beplantning eller læskærme.
Kantzone og afgang
For at sikre et samspil mellem bygning og byrum er stueetagen særlig vigtig. Stueetagen skal udformes med omtanke for at sikre aktivitet, variation og tryghed på gaden foran huset. Stueetagen skal derfor være detaljeret, opdelt og så åben og inviterende som muligt. Adgang til små boliger fra centrale gange eller altangange tilføjer sjældent kvalitet og kan ikke forventes godkendt.
Udsyn og dagslys
I tæt bebyggelse er forgrunden særligt vigtigt - at der er pæne eller interessante elementer tæt på vinduerne, eller at man selv har mulighed for at præge sin udsigt ved at placere planter, møbler, lygter eller lignende uden for vinduet. Dagslys og sollys er en vigtig forudsætning for, om man trives i sin bolig og alle boliger bør have vinduer på mindst to sider. Både en kvantitativ og en kvalitativt vurdering af dagslyset tages i betragtning, når boligprojekter vurderes. Principperne er uddybet i et hæfte, der skal bruges i dialogen med bygherre.
Opholdsarealer
Opholdsarealer i forbindelse med en bebyggelse skal helst give mulighed for både fællesskab og privatliv og give mulighed for varierende aktiviteter for alle aldersgrupper. Opholdsarealer er ikke kun til ophold. En vigtig funktion er også at give noget smukt og varieret at se på fra de omgivende bygninger.
Parkering
Parkering optager meget plads i byen. I villakvarteret er der god plads til 2-3 biler på egen grund, men når der bygges i 5-6 etager bliver der mange biler og det kan være nødvendigt at etablere p-kælder eller parkering under opholdsarealer. Ved parkering i konstruktion er der særlige forhold, der skal håndteres. Mod gaden skal stueplan have en aktiv facade med andre funktioner og parkeringshusets facade skal udformes arkitektonisk så det passer til byområdet. Se også "Parkeringsnorm".
Hæftet er et bilag til kommuneplanen og findes på siden "baggrundsrapporter"
Principper for bæredygtigt bymiljø
Boligområder skal planlægges under hensyn til principper for bæredygtigt bymiljø. Det betyder, at ledige arealer i bymidterne skal udnyttes til boliger og andre formål som kontorerhverv, kulturliv og detailhandel, der naturligt hører hjemme i bykernerne. De centralt beliggende områder, der egner sig til fortætning og byomdannelse, skal planlægges med en høj tæthed under hensyntagen til boligkvaliteten og gode friarealer. Nye boligområder skal planlægges, så unødigt arealforbrug undgås.
Boligområder skal være attraktive og danne gode rammer for borgernes dagligliv. Der skal være nærhed til privat og offentlig service og rekreative udfoldelsesmuligheder, som dækker borgernes daglige behov. De grønne områder skal tilskynde til fysisk aktivitet, leg og motion, og samtidig skal de på en æstetisk tilfredsstillende måde bidrage til at tilbageholde store regnmængder.
Boligområder skal planlægges med kollektiv trafikbetjening og cykeltrafik for øje, så biltrafik begrænses. Der skal arbejdes på at integrere boligområdets stisystem i et overordnet stisystem og veje skal planlægges, så det er muligt at busbetjene områderne uden unødige omveje.
Boligområder skal planlægges, så der opnås et smukt bybillede, en spændende arkitektur, en god helhed med landskabet og varierede grønne områder med stort naturindhold. Regnvand skal tænkes ind som en resurse, der skaber øget variation og oplevelsesværdi. Naturen og kulturmiljøet skal indtænkes i nye boligområder, f.eks. ved at vandhuller, levende hegn, diger m.v. bevares og udnyttes som strukturerende elementer i planen.
Der skal udvikles nye boligprojekter for at skabe et mere varieret, mangfoldigt og interessant bymiljø ved at bygge tættere, udnytte ledige grunde, indrette boliger i tagetager og ombygge tidligere erhvervsbygninger, kontorer og lagerrum til boligformål. På samme måde skal ejerformer og boligformer blandes, og vi skal skabe større integration af borgerne med fysiske og psykiske handicap. Gennem lokalplanlægning og praksis i sagsbehandlingen, skal skabelse af nye attraktive boliger i uudnyttede tagetager i de centrale byområder fremmes mest muligt for at opfylde målsætningen om flest mulige nye boliger i form af fortætning og byomdannelse. Hvis tagboliger laves rigtigt, det vil sige med respekt for bygningens arkitektur og omgivelserne, kan det være boliger med særlige kvaliteter i form af stort dagslysindfald og god udsigt. Der skal arbejdes for at udvikle gode boliger i moderne arkitektur med særligt lavt energiforbrug.
I ældre boligområder skal områdets kvaliteter bevares og styrkes gennem arkitekturpolitiske tiltag som f.eks. bevarende lokalplaner, vejledninger m.v.