Redegørelse for nye byudviklingsområder

Forudsætning for at udlægge nye byudviklingsområder

Vejle Kommune har vedtaget en boligpolitik, der skal fremme variationen i boligudbuddet. Vejle Kommune er en kommune i vækst, og der er derfor behov for et stort antal boliger, der kan rumme både tilflyttere fra andre kommuner, interne befolkningsforskydninger og ændrede husstandstyper. Forskydninger i familiemønstre medfører flere enlige, som også har betydning for boligbehovet. Udbuddet af boliger skal bl.a. sikres ved at udnytte eksisterende bebyggede arealer ved at omdanne og fortætte. Der vil også være behov for at bygge på nye arealer for at skabe en byudvikling i områder med god service, god trafikbetjening og efterspørgsel efter nye boliger.

De mest eftertragtede steder at bo og bosætte sig i Vejle Kommune er Vejle og Børkop. I Vejle By er der stadig en god rummelighed i Tirsbæk Bakker og på Nørremarken, men udbygningen på Uhre er gået så stærkt, at der vil være behov for nye arealudlæg, der kan dække de næste 12 års behov.

Børkop er blevet udbygget på baggrund af en masteplan, som blev udarbejdet af den tidligere Børkop Kommune, og byen vil i løbet af næste planperiode være fuldt udbygget efter denne plan. Derudover vil der blive udlagt arealer i de mindre byer -  Ødsted, Jerlev, Smidstrup, Bredal og Nr. Vilstrup.

I Vejle Nord udlægges et nyt areal med god adgang til motorvejsnettet til transport-og logistikvirksomheder.

Vejle Kommune har en rummelighed af erhvervsarealer, der er større end de næste 12 års behov.  Derfor udtages der erhvervsarealer ved Give, der svarer til de nye arealudlæg til boliger og erhvervsarealet i Vejle Nord.

Redegørelse for de enkelte arealudlæg/udtag

Hover/Grejsdalen i Vejle By 

Der udlægges to nye arealer til boliger. Områderne ligger på Uhrhøj, som udgør det nordvestlige højdedrag af Vejle by. Uhrhøj ligger i bydelen Hover/Grejsdalen, som pr. 1. januar 2020 havde et befolkningstal på 7660. Bydelen er de sidste 5 år vokset med ca. 450 personer. I 2005 blev der udarbejdet en helhedsplan for Planetbyen som et nyt byudviklingsområde omkring landsbyen Uhre, og det er især udbygningen efter denne plan, der har fået bydelen til at vokse. Sidste etape af helhedsplanen for Planetbyen bliver udbudt til salg i 2021, og på grund af den hidtidige udbygningstakt forventes grundene at være solgt inden for kort tid, og der forventes fortsat efterspørgsel af nye boliger i bydelen.

Jellingvej, Hover

Ny ramme: 1.4.B.19

Areal: 13 ha til boliger (etageboliger og lavt byggeri)

Området ligger ved Jellingvej i bydelen Hover/Grejdalen. Området giver mulighed for en fortsættelse af byudviklingen i den nordvestlige del af Vejle By.

I arealudlægget indgår naturmæssige og landskabelige udpegninger med tilknytning til Grejs Ådal. Det fremtidige byggeri vil blive placeret uden for områder med naturinteresser og begrænses til de højtliggende plateauer i området.

En del af området er omfattet af en udpegning bevaringsværdigt landskab, idet det ligger på kanten af Grejsdalen og skråner ned mod en af Grejsdalens sidedale, der er bevokset med skræntskov. Det er derfor vigtigt at begrænse terrænregulering i den sydlige del af området. I den videre planlægning skal der tages højde f. eks. ved at opføre en samlet bebyggelser, der tilpasser sig terrænnet og friholder de stejle dele. Bebyggelsen vil ikke være synlig fra selve Grejsdalen.

En del af området er desuden omfattet af økologiske forbindelse. Ved at følge ovennævnte bebyggelsesprincipper, vil den økologiske forbindelse kunne opretholdes samtidig med at området bebygges.

Hele området er omfattet af skovbyggelinje. Udnyttelse af området forudsætter at skovbyggelinjen reduceres.

En mindre del er omfattet af §3 natur (overdrev) Dette friholdes for bebyggelse og anden udnyttelse.

Området afvander til Grejs Å-systemet. Da dette system er sårbart for yderligere tilledning, kan det blive nødvendigt at reservere væsentlige arealer til lokal håndtering af overfladevand.

Området er ikke udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde, og der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden.

Kystnærhedszonen

Området ligger hovedsageligt inden for kystnærhedszonen. På grund af terrænforhold og foranliggende bebyggelse er området ikke synligt fra kysten

Høgsholtvej, Hover

Ny ramme: 1.4.B.20

Udlæg: 5 ha til boliger (lavt byggeri)

Området ligger på Uhrhøj, som udgør det nordvestlige højdedrag af Vejle by. Området ved Høgsholtvej er en fortsættelse af bebyggelsen mod nordvest på den nordlige side af Høgsholtvej. Arealet skråner mod syd og har hidtil været anvendt landbrugsmæssigt. Området er ikke udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde, og der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden.

Mellem det udlagte areal og Høgsholtvej ligger der en naturgasledning, der er anlagt som en class location 3-ledning og som har en sikkerhedszone på 2 x 5 m, hvor der ikke må placeres bygninger til ophold.

Nederste del af arealet er omfattet af en udpegning af potentiel økologisk forbindelse på begge sider af Høgsholtvej. Udpegningen vil blive justeret, således at den fjernes langs nordsiden af Høgsholtvej og udvides på sydsiden af vejen. Den sydlige del er desuden udpeget til skovrejsningsområde. Udpegningen vil blive ophævet det pågældende sted, og der udlægges et tilsvarende areal andetsteds i området. Samlet set udpeges der ca. 800 ha mere areal til skovrejsningsområder i forhold til Kommuneplan 2021-2029.

Ny ramme: 1.4.R.6

Areal: 0,8 ha

Arealet udlægges som en rekreativt område, som ligger som en buffer mellem den ældre bebyggelse og den kommende bebyggelse i ramme 1.4.B.19.

Vejle Nord

Ny ramme 1.6.E.16

Udlæg: 17 ha til erhverv

Området ligger i det nordlige Vejle mellem udfletningen af motorvej 18 til Herning og E45. Adgang til begge motorveje sker nord ud af området via rundkørsel ved Viborgvej. Området drives i dag landbrugsmæssigt, primært som juletræsplantage. 

Området har stimæssig forbindelse under E45 mod øst. Den samme forbindelse er udpeget til potentiel økologisk forbindelse som fortsætter inde i det nyudlagte erhvervsområde. Den økologiske forbindelse vil blive justeret til at ligge i yderkanten af området.

Børkop

Børkop Vest helhedsplan– 1. etape, Overmøllevej

Ny ramme: 5.B.47

Udlæg: 12 ha til boliger (lavt byggeri)

Børkop er den by i Vejle Kommune, der har oplevet den største procentvise stigning i befolkningsudvikling. Faktisk viser Region Syddanmarks byanalyser fra (2018), at Børkop er den by, der er vokset relativt mest i hele region Syddanmark forhold til befolkningstallet.

Byen har pr. 1. januar 2020 5832 indbyggere og har de seneste 5 år haft en tilvækst på 8,5 %. I de sidste 5 år er der gennemsnitligt bygget 62 nye boliger pr. år. Rummeligheden inden for eksisterende lokalplaner og kommuneplanrammer er under 4 år, hvis udviklingen fortsætter som hidtil.

Vejle Kommune har vedtaget en helhedsplan for en udbygning af Børkop Vest, og besluttet at 1. etape af denne plan skal udlægges til boliger i Kommuneplan 2021-2033.

Helhedsplanen for Børkop Vest bygger på tankerne fra byvisionen for Børkop, som er blevet udarbejdet i et samarbejde med borgere i Børkop og Vejle Kommune. Visionen er at skabe en naturby, hvor natur og skov er integreret i byudviklingen.

Planen tager udgangspunkt i de eksisterende grønne strukturer, de mange vandløb, de levende hegn og de varierede terræn. Disse kvaliteter skal ud­vides og gøres tilgængelige, til gavn for biodiversiteten og rekreation. Kvartererne udvikles som øer i et naturlandskab. Dyrkede marker omdannes til et attraktivt grønt og blåt naturlandskab, som omkranser nye og attrak­tive boliger.

1.etape er et område på ca. 12 ha Mellem Søndergade og Børkop Skov. Det er omgivet af boliger mod øst, skovbryn mod sydvest samt vej mod nord. Terrænnet er let faldende mod nord.

Udgangspunktet er at udvikle og forbedre naturkvaliteterne i området, hvorfor arealet som udgangspunkt udformes med en eng-karakter med øer af skov og vandhuller. I den sydvestlige del foreslås en skovrejsning, der skaber kontakt til de tilstødende skovområder. Udviklingen af områdets na­turkvaliteter skal ses i sammenhæng med skovrejsning og køb eller leje af privatskov i de tilstødende arealer. se nedenstående skitse af etape 1.

Etapen forbindes overordnet med de omkringliggende stisystemer, ligesom der etableres forbindelser mellem de forskellige boligområder og en evt. offentlig funktion i de fælles naturområder.

Der holdes en afstand til vejen som gør, at der ikke skal etableres støjvolde, hvorfor arealet i stedet bruges som rekreativt naturareal, hvor regnvand samles og bruges aktivt.

Infrastrukturen forudsætter en rundkørsel på Søndergade på sigt. Den pri­mære adgang til området sker fra Tornvadsvej og placeres i afstandszonen for den gennemgående olieledning. Et areal der samtidig bruges som at naturligt sted at færdes og skaber afstand til træerne og skyggerne.

Arealudlægget ligger syd for Overmøllevej og er et ret fladt areal, der hidtil har været anvendt landbrugsmæssigt. Arealet er ikke udlagt til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der ligger et husdyrbrug med svin ca. 487 m nordfor. Den estimerede lugtgenegrænse er på 450.

Arealet er delvist udpeget til skovrejsningsområde. Udpegningen vil blive ophævet det pågældende sted, og der udlægges et tilsvarende areal andetsteds i området. Samlet set udpeges der ca. 800 ha mere areal til skovrejsningsområder i forhold til Kommuneplan 2021-2029.

I den sydvestlige del er et mindre areal udpeget til potentiel økologisk forbindelse. Arealudlægget vil ikke forhindre, at der kan skabes en økologisk forbindelse, der kan forbinde de eksisterende skovarealer.

I den sydvestlige del af området passerer endvidere en større olieledning. Her er der et afstandskrav på 45 m på hver side af ledningen for bebyggelse.

Ødsted

Mølkærvej

Udvidelse af ramme: 24.B.8

Udlæg: 2,5 ha til boliger (lavt byggeri)

Den nuværende ramme justeres mod vest og sydvest, således at rammen følger den nuværende dyrkningsgrænse. Desuden lægges et mindre areal til, der ligger nord for langs Mølkærvej.

Det samlede område ligger i den vestlige del af Ødsted. Ødsted er en lokalby, der ligger mellem Vejle og Egtved. Byen har pr. 1. januar 2020 1471 indbyggere. Byen har skole samt anden offentlig og privat service samt flere foreninger. Lokalrådet dækker både Ødsted og nabobyen Jerlev. I de sidste fem år er der bygget ca. 5 nye boliger om året, og der er en efterspørgsel efter især mindre boliger.

Arealet inden for den nuværende ramme 24.B.8 har været udlagt i kommuneplanen siden 2009. Der er nu interesse for at udvikle området, som kan forbinde Ødsted By med de grønne strøg vest for byen.

Arealet er ikke udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde, og der er ikke lugtgener i forhold til nærmeste husdyrbrug.

De mindre arealer, der lægges til mod vest og syd-sydvest, ligger delvist inden for områder, der er udpeget til bevaringsværdigt landskab og potentiel økologisk forbindelse. Et beskyttet overdrev berører også de udlagte arealer. Samlet betyder det, at området skal disponeres således, at den sydvestlige del af ramme 24.B.8 ikke bebygges, men kan anvendes som grønt og rekreativt område, der giver mulighed for at udbygge den økologiske forbindelse, der er udlagt i tilknytning til overdrevs-og hedearealer.

Det nye arealudlæg langs Mølkærvej er omfattet af udpegningen af Ødsted Kirkes fjernomgivelser. Arealet ligger bag et område til offentligt formål, der i dag anvendes til grønt område og spejderhytte. Det vurderes ikke, at en evt. ny bebyggelse vil kunne ses fra Ødsted Kirke og indsigten til kirken vil heller ikke blive forstyrret fra Mølkærvej.

Smidstrup

Klattrupvej

Ny ramme: 20.B.8

Udlæg: 3,8 ha til boliger (lavt byggeri)

 

Området ligger ved Klattrupvej i Smidstrup, som er en lokalby i den sydlige del af Vejle Kommune tæt på kommunegrænsen til Fredericia Kommune. Byen har skole, der dækker oplandet for Smidstrup og Skærup og dagligvarebutik samt enkelte andre private og offentlige servicefunktioner. Byen har tilvækst i befolkningstallet og er nu på 771 borgere (1.januar 2020).

Området udpeges til fremtidigt boligområde. Arealet drives landbrugsmæssigt og er udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde (SVL). Der er ingen større husdyrbrug i nærheden.

Bredal

Bredalkærvej

Udvidelse af ramme: 7.B.4

Udlæg: 2,4 ha til boliger (lavt byggeri)

Området ligger i Bredal By, som er en lokalby ca. 1 km nordøst for Vejle By. Byen har nogle få, mindre håndværksvirksomheder og servicefunktioner, men fungerer primært som bosætningsområde. Byen hører til Engum skoles distrikt. Byen oplever befolkningstilvækst og har i dag 654 indbyggere (1. januar 2020).

Arealet drives landbrugsmæssigt, men området er ikke udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde. Ejeren af arealet ejer en kyllingeproduktion, der ligger i en afstand af 535 m. Den beregnede lugtgeneafstand er 796 m. Området kan kun byudvikles, hvis lugtgenerne fra kyllingeproduktionen kan begrænses.

Bredal er, bortset fra den sydvestlige del af byen, omfattet af en udpegning af et geologisk bevaringsværdigt område – Løsning Hedeslette. Det udlagte areal til boligområde berører i den østlige del denne udpegning, men da det fremtidige boligområde ligger bag ved den eksisterende by, vurderes det ikke at have indflydelse på de hensyn, der skal varetages.

Nr. Vilstrup.

Nr. Vilstrup er en landsby i byzonen med ca. 250 husstande 5 km sydvest for Vejle By. Landsbyen ligger i et meget kuperet terræn langs Ribe Landevej og med mindre udstykninger nord for vejen. Der flere naturområder tæt på landsbyen. Landskabet, naturen og nærheden til Vejle By gør det et attraktivt sted at bosætte sig, også for børnefamilier, selvom landsbyen ikke har egen skole. Byen hører til Skibet Skoledistrikt, og de to byer har dannet et fælles lokalråd. Der er forsamlingshus og en række foreninger i landsbyen. Landsbyen betjenes af regionale busruter mod Egtved-Vejen. 

Ribe Landevej

Ny ramme: 99.B.10:

Udlæg: 1,6 ha til boliger (lavt byggeri) ved Ribe Landevej

Udlægget ligger mellem eksisterende bebyggelser langs sydsiden af Ribe Landevej. Området er udpeget til skovrejsningsområde og særligt værdifuldt landbrugsområde. Der er ingen større husdyrproduktioner i nærheden. Det udtagne skovrejsningsområde vil blive erstattet af udlæg andetsteds i kommunen. Samlet set udpeges der ca. 800 ha mere areal til skovrejsningsområder i forhold til Kommuneplan 2021-2029.

Sandagervej

Ny ramme: 99.B.9

Udlæg: 7,3 ha til boliger (lavt byggeri)

Udlægget ligger nord for Ribe Landevej i et stærkt kuperet terræn. Udlægget bliver en del af en helhedsplan, der skal udarbejdes for en byudvikling mod øst nord for Ribe Landevej. Helhedsplanen skal danne grundlag for at lave attraktive boligområder og binde Nr. Vilstrup sammen med bebyggelsen ved Sandagergård. Byudviklingen kan ikke påbegyndes førend, der foreligger en helhedsplan.

På det udlagte areal er der tre søer, der er beskyttede efter Naturbeskyttelsesloven, som skal friholdes for bebyggelse. Området er udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde. Der er ingen større husdyrproduktioner i nærheden.

Jerlev

Jerlev Landevej

Udvidelse af ramme: 15.C.1.

Udlæg: 2 ha til en dagligvarebutik samt boliger (lavt byggeri)

Jerlev er en lokalby på 647 indbyggere (1. januar 2020). Byen ligger mellem Vejle og Egtved. Byen hører til Ødsted Skoledistrikt, og Jerlev er organiseret i fælles lokalråd med Ødsted.  En større svineproduktion, som er placeret lige vest for et boligområde og byens dagligvarebutik og som har givet lugtgener, er under nedlæggelse.  Dagligvarebutikken har brug for at udvide, og derfor udlægges arealet til dagligvarebutik og boliger i form af lavt byggeri.

En del af arealet ligger inden for kirkens næromgivelser, der består af allerede bebyggede områder. En mindre del mod vest berører kirkens fjernomgivelser, hvor der i dag er en landbrugsbygning og beplantning. Hele arealet ligger inden for kirkens bebyggelseslinje, og derfor må bebyggelsen ikke overstige 8,5 m. Det vurderes ikke, at hensynet til kirkens omgivelser ved den nye anvendelse vil blive varetaget i mindre grad i forhold til den nuværende anvendelse af arealet.

I nærområdet til landbrugsejendommen, som skal nedlægges, er der registreret forekomst af Sydflagermus og Dværgflagermus, som er bilag IV-arter i forhold til EU's Habitatdirektiv. I forbindelse med nedrivning af gården skal ske en sikker udslusning af eventuelle flagermus. Det vil sige, at nedrivning som udgangspunkt skal ske fra sidst i august til midten af oktober eller fra slutningen af april til begyndelsen af juni.

Give

Donneruplundvej

Udtag: 68 ha (2.E.8, 2.E.10 erhvervsarealer

Ny rekreativ ramme: 2.R.3 (68 ha)

Arealerne har været udlagt til byudvikling i form af erhvervsarealer. Arealerne udlægges i stedet som et grønt, rekreativt område.

Vandel

Ændring af ramme 22.E.3 og 22.O.1.

3,6 ha af erhvervsområdet ændres til rekreativt område (22.R.3). En del af erhvervsområdet og en del af et område til offentlige formål ændres til et boligområde på 5,1 ha (22.B.5).

Vandel Lokalråd har foreslået, at arealanvendelsen for dele af kommuneplanrammerne 22.E.3 og 22.O.1 ændres til boligramme og rekreativ ramme til skov. Forslaget udspringer af landsbyvisionen for Vandel, som lokal­samfundet har lavet og som indeholder ønsker om at skabe mødesteder, byforskønnelse og nye boformer.

Planlægningen af boligområdet skal sikres mod støj fra virksomheder ved enten at placere de fremtidige boliger i en tilstrækkelig afstand eller ved at dokumentere, at støjkravene kan overholdes ved at etablere afværgeforanstaltninger ved boligområdet.

Syd for Vandel By ligger et stort erhvervsområde, der huser flere risikovirksomheder i form af fyrværkerilagre. De lagre, der ligger tættest på, består af en række mindre lagre, der hver især har fået beregnet en ydre sikkerhedszone. Den største af disse sikkerhedszoner er fastsat til 155 m. Den nærmeste afstand fra fyrværkerilagrenes sikkerhedszoner til de arealer, som kommunen ønsker at ændre anvendelsen for, er ca. 800 m.

Vonge

Udlæg: 2,5 ha areal til boligformål langs Tinnetvej – 23.B.5

Udtag: 2,5 ha af ramme 23.B.2

 

Vonge Borgerforening har foreslået en ombytning af arealer til boligformål. Et areal på ca. (2,5 ha) i den nordlige del af ramme 23.B.2 og lokalplan 100201 har vist sig vanskeligt at bebygge på grund af jordbundsforholdene. Derfor foreslås at udlægge et alternativt areal til boliger langs Tinnetvej. Det forudsættes, at lokalplan 100201 bliver aflyst for det areal, der udtages af kommuneplanen.

Arealet er i dag et dyrket landbrugsareal, hvor der ikke findes bilag IV-arter. Boligområdet ligger ca. 70 m fra et naturbeskyttet vandløb, Haustrup Bæk, der står i forbindelse med habitatområdet H65. Udpegningsgrundlaget er bl.a. bæklampret og stor vandsalamander. I forbindelse med den videre planlægning af boligområdet skal det sikres, at afledningen af overfladevand ikke medfører påvirkning af yngle-og rasteområder for bæklampret.

Børkop, Brøndsted Møllevej

Udlæg: 8 ha til rekreative formål

Et område på 8 ha langs Brøndsted Møllevej har været på vej til at blive udlagt til boligområde, men den plan er nu skrinlagt. Lokalråd og foreninger i Børkop foreslår i stedet, at området udlægges til rekreativt formål såsom bynært natur som et led i byvisionen for Børkop, ”Naturbyen”.

Den pågældende rammer berører delvist potentiel økologisk forbindelse og delvist potentiel natur samt perifert eksisterende naturareal. De arealer, der inden for rammen er udpeget til Grønt Danmarkskort, er tidligere grusgrav, som fra 1990 og frem er groet til i skovbeplantning. Rammens formål er en rekreativ ramme til naturformål/skov – dvs. at arealet skal udvikles til rekreativt areal med vild bynær natur og skov i forbindelse med realisering af udviklingsplanen ’Naturbyen’. Det vurderes konkret, at rammen vil bidrage til mere sammenhængende skovnatur, lysåbne naturtyper, samt forbedring af vilde dyr og plantes bevægelse i landskabet gennem ådalen - samtidig med rekreativ funktion for Børkop by. Vejle Kommune vurderer, at kommunens retningslinje om Grønt Danmarkskort er opfyldt.

Bredballe, Tirsbæk Bakker

Ombytning af arealer inden for rammerne 1.6.B.16 og 1.6.R.4

I forbindelse med udbygningen af Tirsbæk Bakker har Vejle Kommune modtaget et forslag om at lave en ombytning af arealer til boligformål og rekreative formål. Kommuneplanrammerne for 1.6.B.16 og 1.6.R.4 er derfor ændret som det fremgår af kortet.

Udpegningen af en potentiel økologisk forbindelse i den nordlige del af Tirsbæk Bakker er hægtet op på en række beskyttede naturområder i ramme 1.6.R.4. Den foreslåede omfordeling af arealer mellem den rekreative ramme 1.6.R.4 og boligrammen 1.6.B.16 berører ikke eksisterende naturområder, og reducerer ikke muligheden for at sikre dyr og plantes bevægelighed i forhold til den gældende kommuneplan. Arealombytningen er derfor ikke i strid med kommunens retningslinjer.

 

Statisk kort