Forudsætning for at udlægge nye byudviklingsområder
Vejle Kommune har vedtaget en boligpolitik, der skal fremme variationen i boligudbuddet. Vejle Kommune er en kommune i vækst, og der er derfor behov for nye boliger, der kan rumme både tilflyttere fra andre kommuner, udenlandsk arbejdskraft, interne befolkningsforskydninger og ændrede husstandstyper. Forskydninger i familiemønstre medfører flere enlige, som også har betydning for boligbehovet. Udbuddet af boliger skal bl.a. sikres ved at udnytte eksisterende bebyggede arealer ved at omdanne og fortætte. Der vil også være behov for at bygge på nye arealer for at skabe en byudvikling i områder med god service, god trafikbetjening og efterspørgsel efter nye boliger.
De mest eftertragtede steder at bo og bosætte sig i Vejle Kommune er Vejle, Børkop og Jelling . I Vejle By er der stadig en god rummelighed i Tirsbæk Bakker og på Nørremarken, men udbygningen på Uhre er gået så stærkt, at der vil være behov for nye arealudlæg, der kan dække de næste 12 års behov.
For Børkop er der udarbejdet en helhedsplan Børkop Vest, hvor der nu skal tages hul på 2. etape, idet 1. etape er lokalplanlagt. I Jelling er der udlagt et arealudlæg i den østlige del af byen, hvor der har været en stor tilvækst i sidste planperiode, Derudover vil der blive udlagt arealer i mindre byer som Brejning, Ødsted og Nørup. I Smidstrup, Gravens-Ågård, Gadbjerg vil der ske en omplacering af arealer.
I Vejle Syd tages der hul på et nyt arealudlæg til erhverv i tilknytning til det eksisterende erhvervsområde.
Samlet set vil der ikke blive tale om at lægge mere areal ud til byudvikling, idet der udtages arealer i samme størrelsesorden, som der udlægges.
Redegørelse for de enkelte arealudlæg/udtag
Vejle By
Søndermarken i Vejle By
I Vejle Syd er udlagt to erhvervsområder tæt på motorvejsafkørslen Vejle Syd på E45. Erhvervsområdet i rammeområde 1.3.E.2 er udpeget som forbeholdt produktionsvirksomheder, og er fuldt udnyttet. Det andet kan ud over forskellige virksomhedstyper også indeholde servicefunktioner. Området er byggemodnet og delvist udnyttet.
For at give plads til virksomheder af regional betydning med særlige transportbehov og store arealkrav udlægges et nyt erhvervsområde.
Erhvervsområde ved Grønlandsvej og Svinholt Skovvej
Ny ramme: 1.3.E.4 - 62 ha til erhvervsformål
Ny ramme: 1.3.5 - 24 ha til rekreative formål i form af natur
Området til erhvervsformål består af en nordlig del på 19,5 ha og en sydlig del på ca. 45,5 ha. Den østlige del af det nordlige delområde er i dag omfattet af en udpegning til potentiel natur omkring et beskyttet vandhul. Det pågældende vandhul har ikke stor biologisk værdi, da det ofte er udtørret. I Kommuneplan 2025-2037 er udpegningen af potentiel natur derfor ændret. Der er i stedet udpeget potentiel natur, der skal styrke forbindelsen mellem Svinholt Skov og Hjulbæk skov (matr. 1t, Svinholt By, Skærup). Desuden er der udpeget et potentielt naturområde mellem Hjulbæk Skov og det sydlige del af erhvervsområdet. For at få realiseret de potentielle naturområder omkring erhvervsområdet er disse udlagt til rekreative rammer med anvendelse til natur. Det er en betingelse, at der skal ske en samlet planlægning for erhvervsområdet og de rekreative rammer til natur, der skal sikre et øget naturindhold i området og økologiske forbindelser.
Vest for erhvervsområdet er der udpeget et habitatområde, Habitatområde 69 Højen Bæk. Udpegningsgrundlaget er Højen bæk samt naturtyper som kildevæld, sure overdrev, rigkær samt forskellige løvskovstyper. I forhold til arter er bæklampret udpegningsgrundlag. Øst for området er der registreret bilag IV-arter som løvfrø, stor vandsalamander og flagermus.
I forbindelse med afvanding skal der tages særlige forholdsregler, der sikrer, at de hydrologiske forhold i de tilstødende områder ikke påvirkes.
I forbindelse med den videre planlægning skal der laves en væsentlighedsvurdering i forhold til Habitatdirektivet.
Igennem det nordlige delområde løber der en større gasledning med class location 2. Der kan derfor ikke forventes tilladelse til etablering af større kontorvirksomheder m.m., hvor der opholder sig mange mennesker, med mindre gasledningen bliver omklassificeret.
Det meste af området er omfattet af skovbyggelinje. Udnyttelse af området forudsætter at skovbyggelinjen reduceres.
En del ar arealet ligger inden for et udpeget værdifuldt kulturmiljø i form af et ejerlav omkring landsbyen Gammel Højen. Det pågældende areal ligger i det sydøstligste hjørne af kulturmiljøudpegningen bagved eksisterende skov. Kommunen vurderer ikke, at arealudlægget kommer til at påvirke opfattelsen af ejerlavsstrukturen.
Der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden af området.
Hover/Grejsdalen i Vejle By
Der udlægges et nyt areal til boliger. Området ligger på Uhrhøj, som udgør det nordvestlige højdedrag af Vejle by. Uhrhøj ligger i bydelen Hover/Grejsdalen, som pr. 1. januar 2024 havde et befolkningstal på 7768. Sidste etape af helhedsplanen for Planetbyen er sat til salg og mere end halvdelen af grundene er solgt. For et areal ved Høgsholtvej (ramme 1.4.B.20) er der lavet lokalplan for et tæt-lav projekt på den sydligste del af arealet. Den nordligste del af arealet vil indgå sammen med det nye rammeområde 1.4.B.14 i en samlet plan for et boligområde, der muliggør en vejadgang fra Jellingvej. For rammeområde 1.4.B.19, der blev udlagt ved den sidste kommuneplanrevision, ændres halvdelen af arealet til rekreativt formål i tilknytning til rammeområde 1.4.R.3.
Boligområde ved vest for Jellingvej, Hover
Ny ramme: 1.4.B.14 - 18,8 ha til boliger (åben-lav og tæt-lav) + overførsel af 3,2 ha fra eksisterende ramme 1.4.B.20
Området ligger ved Jellingvej i bydelen Hover/Grejdalen. Området giver mulighed for en fortsættelse af byudviklingen i den nordvestlige del af Vejle By.
Arealet dyrkes i dag landbrugsmæssigt, men er ikke udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der vil ikke være lugtgener fra husdyrbrug.
Inden for området er der en mindre naturbeskyttet sø og et beskyttet dige langs den østlige del af arealet. Disse friholdes for bebyggelse eller anden udnyttelse.
Nogle arealer inden området er udpeget som risikoområde for oversvømmelse ved skybrud. Disse arealer skal bruges til at tilbageholde vand på terræn i situationer. med skybrud og ekstrem regn. Mellem 25-35 % af det samlede areal skal anvendes til natur-og klimatiltag. Naturudviklingen skal være med til at sikre sammenhængen mellem naturområder. Vandhåndtering skal tænkes sammen med naturudviklingen.
Offentligt område ved Jellingvej
Ændret ramme 1.4.0.2 - 3,6 ha til offentlige formål
Den eksisterende ramme til offentlige formål udvides med 3,6 ha. Området anvendes til offentlige formål, offentlige og private institutioner, skole, idrætsanlæg og kulturaktiviteter.
Der skal i den videre planlægning tages hensyn til et beskyttet dige og et område udlagt til skovrejsning uønsket.
Erhvervsområde ved Hover Kirkevej
Ændret ramme 1.4.E.2 – 3 ha ændres til blandet bolig og erhverv
Den sydligste del af rammeområde 1.4.E.2 består næsten udelukkende af boliger. Der findes en mindre virksomhed, som har en produktion i en kort periode hen over året. Det vurderes ikke at give miljømæssige problemer at ændre anvendelsen til blandet bolig og erhverv. En del af rammen på ca. 1,7 ha nord for Hover Kirkevej er ikke udnyttet og udtages af rammen.
Boligområde øst for Jellingvest, Hover
Ændret ramme 1.4.B.19 og 1.4.R.3 - Et areal på 7,5 ha ændres fra boligramme til rekreativ ramme.
Den sydlige del af rammeområde 1.4.B.19 indeholder udpegninger af bevaringsværdigt landskab og Grønt Danmarkskort. Derfor udtages arealet af boligrammen. Der skal laves en samlet planlægning for boligområdet og den del af matr.nr. 12q, Hover By, Hover, der overføres til den rekreative ramme, så der skabes adgang til området.
Bredballe i Vejle By
Boligområde ved Juulsbjergvej, Tirsbæk
Ændret ramme 1.6.B.12 - Et areal på 15,5ha udtages af rammen
Den sydlige del af ramme 1.6.B.12 udtages, da det er omfattet af fredningen af Tirsbæk Gods, og derfor ikke kan udbygges med boliger.
Børkop
Børkop Vest helhedsplan– 2. etape, Overmøllevej
Boligområde mellem Brandtlundvej og Overmøllevej
Ny ramme 5.B.34 - Ca. 25 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav)
Børkop er den by i Vejle Kommune, der har oplevet den største procentvise stigning i befolkningsudvikling. Faktisk viser Region Syddanmarks byanalyser fra 2018, at Børkop er den by, der er vokset relativt mest i hele region Syddanmark forhold til befolkningstallet.
Rummeligheden inden for eksisterende lokalplaner og kommuneplanrammer er på knap 3 år, hvis udviklingen fortsætter som hidtil.
Området ligger mellem Overmøllevej og Brandlundvej i den vestlige del af Børkop, og udgør 2. etape af helhedsplanen for Børkop Vest
Området bruges i dag landbrugsmæssigt, men området er ikke udpeget som særligt værdifuldt landbrug. Større svinebesætning i området forudsættes nedlagt, førend området kan udvikles. Et husdyrbrug med kvægbesætning nord for vil ikke give lugtgener i henhold til scenarieberegninger, idet lugtgeneafstanden er ca. 323 m, og afstanden til fremtidig byzone er større end det.
I den østlige del af rammeområdet er der beskyttet mose og lavbundsareal, som kan genoprettes til vådområde, og her må der ikke bygges. Omkring mosen og lavbundsarealet er der udpeget en potentiel økologisk forbindelseslinje. Det er en betingelse for boligudbygningen, at der laves en samlet planlægning for rammeområde 5.B.34 og matr. nr. 5f, 8f, og 8r, Børkop By, Gauerslund, i den rekreative ramme 5.R.3, så at den økologiske forbindelse kan gøres større ved etablering af natur i tilknyt til de lysåbne arealer og ved skovtilplantninger.
I den sydlige del af området skal der tages hensyn til en større olieledning.
Brejning
Boligområde ved Skikballevej
Ny ramme 9.B.30 - 9,3 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav)
I kommuneplanen for Vejle Kommune er der udlagt et perspektivområde for boligudvikling mellem Brejning og Gårslev. Vejle Kommune ønsker at arbejde med den fortsatte byudvikling af Brejning, da den nuværende rummelighed kun rækker til de næste 5 år.
Udviklingen af boligområdet skal ske efter en helhedsplan, der også rummer de kommende rammeområder. Planen skal fastlægge de blågrønne strukturer til natur- og klimatiltag samt den overordnede vejinfrastruktur. Mellem 20 - 30% af det samlede areal skal anvendes til natur- og klimatiltag afhængig af boligtype. Naturudviklingen skal være med til at sikre sammenhængen mellem naturområder
Det udlagte område bruges i dag landbrugsmæssigt, men området er ikke udpeget som særligt værdifuldt landbrug. Der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden.
I områdets vestligste hjørne skal der tages der tages hensyn til et nedgravet højspændingskabel. Inden området kan realiseres, skal der udarbejdes en helhedsplan for området.
Jelling
Boligområde ved Haughus
Ny ramme 3.B.40 - 8 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav)
I kommuneplanen er der udlagt et perspektivområde for udviklingen af Jelling mod øst, og Vejle Kommune ønsker at påbegynde en planlægning af en del af området. Den nuværende rummelighed i kommuneplanen rækker til en udvikling på 5 år, hvis udviklingen fortsætter som i den foregående 12-årige periode. Der skal laves en samlet planlægning for rammeområdet og perspektivområdet. I rammeområdet skal 20-30 % af det samlede areal anvendes til klima-og naturtiltag.
Inden for området skal der tages hensyn til en beskyttet sø og et beskyttet dige i den østlige del. En del af arealet er omfattet af skovbyggelinjer og udnyttelse af området forudsætter, at skovbyggelinjen reduceres.
Der er ikke kendskab til bilag IV-arter i området. Området afvander til habitatområde 70, Øvre Grejs Ådal. Udpegningsgrundlaget er bl.a. bæklampret, stor vandsalamander, skæv vindelsnegl og odder. I forbindelse med den videre planlægning af boligområdet skal det sikres, at afledningen af overfladevand ikke medfører påvirkning af yngle-og rasteområder for arter, der indgår som udpegningsgrundlager.
Igennem området løber en gasledning, hvor der skal tages hensyn til respektafstanden. På den anden side af Jellingvej ligger et erhvervsområde, der ikke vil give problemer med hensyn til støj og lugt i forhold til det nye boligområde.
Det foreslåede område udnyttes i dag landbrugsmæssigt, men er ikke udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden.
Egtved
Sommerhusområde ved Egtved Holt
Ny ramme 99.S.4 - 9,5 ha til sommerhusområde
I Egtved er der med nærheden til Egtved og Vejle Ådal et stort potentiale for turisme med fokus på natur og kulturhistorie. Det foreslås derfor at udlægge et sommerhusområde i tilknytning til byen og tæt på smuk natur.
Det foreslåede område udnyttes i dag landbrugsmæssigt, og er udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden
Området ligger op til habitatområde H238 – Egtved Ådal. Udpegningsgrundlaget er Bæklampret og Odder samt en lang række habitatnaturtyper såsom ferske enge og moser og tørre partier med kalkoverdrev, tør hede og småskove. Størstedelen af habitatområdet er også omfattet af Nybjerg Mølle-fredningen, hvis formål er at bevare landskabelige og naturmæssige værdier samt give offentligheden adgang til området. Arealet til sommerhusområde vurderes ikke at ville påvirke habitatområdet med de arter og naturtyper, der udgør udpegningsgrundlaget. Afledning af overfladevand håndteres på den enkelte grund.
I den sydlige del af arealet er der udpeget en potentiel økologisk forbindelse, som i forbindelse med den videre planlægning skal udlægges som en grøn korridor på minimum 30 m.
Det foreslåede område udnyttes i dag landbrugsmæssigt, og er udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden.
Boligområde ved Hejlskovbjerg
Ændret ramme 4.B.10 - 1,8 ha tages fra rammeområde 4.B.10 og lægges til et nyt rekreativt rammeområde i landzone.
Boligområde ved Søndergade
Ændret ramme 4.B.1 - 2,5 ha tages fra rammeområde 4.B.1 og lægges til et nyt rekreativt område i landzone.
Boligområde ved Hjelmdrupvej
Ændret ramme 4.B.5 Areal: 2,3 ha tages fra rammeområde 4.B.5 og lægges til nyt rekreativt område.
Offentligt område ved Søndergade
Ændret ramme 4.O.7 - Rammeområde 4.O.7 på 2 ha ændres til rekreativt formål i landzone.
Give
Boligområde ved Grønborgvej og Bregnhovedvej
Udtag af del af ramme 2.B.13 og 2.B.9 - 36,6 ha tages ud af boligramme 2.B.13.
Arealet ligger tæt på vej og jernbane. 5,9 ha tages ud af ramme 2.B.13 og 2.B.9 og overføres til en rekreativ ramme i landzonen, da området indeholder natur.
Bredsten
Boligområde ved Jellingvej og Steen Blicher Vej
Udtag af rammer 8.B.4 – 7,6 ha til boligformål udtages
Boligområde ved Steen Blichervej
Udtag af del af ramme 8.B.8 – 5,1 ha til boligformål udtages
Arealet kan ikke udnyttes på grund af støj fra korntørringsanlæg.
Boligområde ved Vejlevej
Udtag af del af ramme 8.B.5 – 6,6 ha til boligformål udtages
Gadbjerg
Boligområde ved Buen
Ny ramme B. 10.B.7 - 1,9 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav).
I Gadbjerg er der behov for et mindre areal til etablering af nye boliger, der kan sikre en tilflytning til byen og dermed understøtte skolen. Byen er udbygget inden for de eksisterende rammer, bortset fra et areal øst for Langgade. Dette areal vil ikke kunne realiseres til boliger, og det udtages derfor af kommuneplanen.
Det nye areal ligger centralt i byen ved siden af skolen og idrætshallen.
Hele området er omfattet af skovbyggelinje. Udnyttelse af området forudsætter at skovbyggelinjen reduceres. En mindre del af arealet ligger inden for kirkebyggelinjen for Gadbjerg Kirke, og her må der ikke bygges i mere end 8,5 meters højde.
Boligramme ved Langgade
Udtag af del af ramme 10.B.3 - 2,3 ha til boligformål
Arealet udtages, da der ikke er interesse for at få udviklet området.
Givskud
Boligområde ved Vejlevej
Ændring af del af 11.B.1 - Areal: 4,6 ha fra boligramme 11.B.1 overføres til rekreativ ramme
En stor del af arealet er i forvejen natur.
Gravens-Ågård
Boligramme mellem Egelandvej og Ådalsvej
Ny ramme 12.B.7 – 5,5 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav).
Ny ramme 12.R.1 – 4,4 ha til rekreative formål og indsigtskiler til Øster Starup Kirke
De 3 bysamfund Ågård, Gravens og Øster Starup er funktionsmæssigt bundet sammen af skole og idrætshal, som ligger ved Øster Starup Kirke. I forbindelse med skolen og hallen ligger en samlet boligbebyggelse langs med Ådalsvej. Det har længe været et lokalt ønske, at den videre udbygning af Gravens-Ågård skal ske i sammenhæng med skolen og hallen. Det har været forsøgt at byudvikle den sydlige del af Ågård, men det har måttet opgives bl.a. på grund af manglende vejadgang og manglende stiforbindelse til skolen.
Det foreslåede boligområde ligger delvist inden for kirkebyggelinjen og inden for udpegning af Øster Starup Kirkes fjernomgivelser. Det er aftalt med Haderslev Stift, at området kan bebygges under særlige betingelser. Det sydlige del af området, tættest på kirken, udlægges til grønt fælles område. I bebyggelsen udlægges kiler med kig til kirken. Kilerne udformes som grønne fællesområder uden veje i kilernes længderetning. Inden for kirkebyggelinjen må bebyggelsen maksimalt være 8,5 m.
Arealet ligger inden for et område udpeget som værdifuldt kulturmiljø i form af landsbyen Øster Starup, som er et løst opbygget og meget gammel landsby. Kirken syd for landsbyen og uden visuel sammenhæng med denne. Det vurderes ikke, at den ny bebyggelse vil påvirke det værdifulde kulturmiljø i landsbyen Øster Starup.
Der er ingen naturinteresser inden for området.
Nordøst for området findes en større kvægbesætning. Området er udlagt med den nødvendige afstand i forhold til lugtkonsekvenszonen på ca. 250 m.
Rekreativt område ved Øster Starup Kirke
Ny ramme: 12.R1 - 4,5 ha til rekreative formål
Arealet udlægges til fælled og udsigtskiler til Øster Starup Kirke.
Boligområde ved Bramdrupvej og Ammitsbølvej i Ågård
Udtag af ramme: 12.B.9 - 20 ha, der har været udlagt til boligformål.
Jerlev
Boligområde ved Smalle Jerlevvej
Udtag af dele af 15.B.5 - 10,6 ha af ramme 15.B.5 udtages
Arealerne er dels brugt til grusgravning, hvilket gør det svært at bebygge, og dels underlagt naturbeskyttelseshensyn på grund af mose.
Ny Nørup
Boligramme syd for Nybovej
Ny ramme 17.B.11 - 5,7 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav) + overførsel af 1,7 ha fra rammeområde 17.O.1.
Inden for området er der en beskyttet mose, og den fremtidige bebyggelse skal holde en afstand på 10-25 m fra mosen. Der skal også tages hensyn til et beskyttet dige i den østlige del af området. Mellem 15-25 % af arealet skal anvendes til natur og klimatiltag.
Det foreslåede område udnyttes i dag landbrugsmæssigt, og ikke udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden.
Smidstrup
Boligområde og rekreativt område ved Håstrupvej
Ny ramme 20.B.9 - 5,5 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav)
Ny ramme 20.R.1 - Ca. 2,9 ha til rekreative formål som natur og sti.
Smidstrup har en skole, der dækker byerne Smidstrup og Skærup. En del af borgerne i Skærup orienterer sig mod Børkop, og for at understøtte skolen er det derfor nødvendigt at give Smidstrup mulighed for at vækste. Byudvikling mod vest vanskeliggøres på grund af nærheden til E45. Et rammeområde i nordvest (20.B.8) har måttet opgives på grund af støj fra et korntørringsanlæg.
Det foreslåede område udnyttes i dag landbrugsmæssigt og er udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der vil ikke være lugtgener fra husdyrbrug.
Området ligger delvist inden for udpegningen af fjernomgivelserne til Smidstrup Kirke. Det er aftalt med Haderslev Stift, at der kan bygges inden for udpegningen, hvis bebyggelsen opføres syd for det levende hegn ud for Håstrupvej 18.
20.B.9 skal planlægges i sammenhæng med den rekreative ramme 20.R.1. Det rekreative område skal sikre en afstand mellem den eksisterende bebyggelse langs Håstrupvej og den nye bebyggelse.
Boligramme ved Klattrupvej
Udtag af ramme 20.B.8 - 2,4 ha til boligformål
Arealet kan ikke realiseres til boligformål på grund af støj fra et korntørringsanlæg.
Thyregod
Erhvervsområde ved Nordre Ringvej og Thyregodvej
Udtag af del af ramme 21.E.3 - 18,1 ha udtages af rammeområde 21.E.3.
Vonge
Boligområde ved Bygade
Udtag af dele af 23.B.1 -4,4 ha af rammeområde 23.B.1 udtages.
Ødsted
Boligramme mellem Ammitsbølvej og Birke Allé
Ny ramme 24.B.9 - 6,4 ha til boligformål (åben-lav og tæt-lav)
Inden for det nye rammeområde skal der tages hensyn til et beskyttet dige. I den sydlige del af området løber en større gasledning, hvor der skal holdes en respektafstand.
Det foreslåede område udnyttes i dag landbrugsmæssigt, og ikke udpeget til særligt værdifuldt landbrugsområde. Der ligger ingen større husdyrproduktioner i nærheden
Rammeområde 24.B.9 udtages i et kommuneplantillæg til Kommuneplan 2021-2033.