Boligområder

Boliger ved Bjerreager i Bredballe

I Vejle Kommune arbejder vi for at skabe rammerne for, at fremtidens boligudvikling også er en bæredygtig og langsigtet udvikling. Derfor arbejder vi med mindre boliggrunde og mere tæthed, når der planlægges for nye åben-lav og tæt-lav boligområder. Dette skal resultere i mere plads til natur og klimatiltag, hvilket vil muliggøre vores ambitioner om at prioritere naturen samt skabe større fælles opholdsarealer omkring nye boligområder. Vi skaber derfor rammer, der sikrer det samme antal boliger, men mere plads til natur og fællesskaber. Disse rammer skal ligeledes skabe mulighed for bæredygtige boliger, med et mindre CO₂-aftryk. Boliger i to eller flere plan har generelt et lavere klimaaftryk end boliger i ét plan, da en stor del af klimaaftrykket ligger i fundamentet, som vil være mindre ved flere etager. Derfor arbejder vi for at skabe rammer, der gør det mere attraktivt at bygge i flere plan. 

Ved udarbejdelse af nye lokalplaner

I enhver situation, hvor der planlægges nye boligprojekter i Vejle Kommune, er det essentielt, at bygherren arbejder med, redegør og forholder sig til følgende emner:

• Implementering af naturkvaliteter: Integration af eksisterende natur elementer og bevarelse eller forbedring af biodiversiteten.
• Klimakompenserende initiativer: Tiltag der reducerer klimaaftrykket.
• Vandhåndteringsløsninger: Gode løsninger for håndtering af regnvand.
• Grønne mobilitetstiltag: Fremme af bæredygtige transportmuligheder, ved f.eks. at skabe gode forhold til cykler og begrænse brugen af fossildrevne biler. 
• Grønne parkeringsfaciliteter: Miljøvenlige parkeringsløsninger, eks. ved at sikre fællesparkering eller ladestandere til elbiler. 
• Størrelse og kvalitet af fælles opholdsarealer: Sikring af rummelige og velfungerende fællesområder.
• Tilpasning til den omgivende bebyggelse: Harmonisk integration med eksisterende bygninger.
• Stiforbindelser og trafikale forhold: Effektiv og sikker infrastruktur.
• Fremme af fællesskaber: Skabelse af sociale mødesteder og fællesskaber.
• Arkitektonisk kvalitet: Høj standard for design og æstetik.
• Bæredygtige boliger og boligområder: Fokus på klima-og miljøvenlige materialer til boliger og infrastruktur.
• Grønne boligveje og kantzoner: Beplantning og grønne områder langs veje og kantzoner.
• Antallet af boliger i forhold til den eksisterende by eller bydel: Der skal sikres en stigende blanding af boligtyper i de enkelte byer og bydele, hvorfor nye udstykninger skal ske med øje for, hvilke boligtyper byen mangler og allerede har tilstrækkeligt af.

Hvad kan et boligområde indeholde?

I boligområder kan der planlægges for forskellige boformer. Indenfor boligrammer, der er omfattet af støjkonsekvenszoner fra vejtrafik, kan der ikke ske udstykning til ny støjfølsom anvendelse med mindre, der kan redegøres for at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier overholdes.

Institutioner og fælles lokaler til dækning af områdets lokale behov, kan etableres i boligområder, medmindre andet er angivet.

Der kan generelt planlægges for erhverv i miljøklasse 1-2 i boligområder som bufferzoner mod overordnede veje, hvis miljøhensyn i forhold til boligerne kan overholdes.

Det er som udgangspunkt tilladt at drive liberalt erhverv i egen bolig. Eksempler på liberale erhverv er: ejendoms-, advokat- og revisorvirksomhed, frisør, klinik og privat børnepasning af op til 5 børn (dagpleje).

Det kræver ikke planlægningsmæssigtilladelse at indrette liberalt erhverv, men det er en forudsætning at:

• det er en virksomhed i miljøklasse 1 efter Håndbog om Miljø- og Planlægning (f.eks. liberale erhverv og kontorer)
• der er en selvstændig beboelse på ejendommen,
• erhvervet kun drives af den person, der bor i boligen, og at der ikke er ansatte.
• liberalt erhverv skal være i boligen og må maks. udgøre 50% af boligarealet. Liberalt erhverv må ikke etableres i garage eller udhuse.
• ejendommen fremstår med karakter af beboelsesejendom både i udformning af bebyggelse og indretning af ubebyggede arealer, ved skiltning eller lign., og
• virksomheden ikke medfører behov for parkering til kunder, der ikke er plads til på ejendommen.

I de centralt beliggende byområder skal det sikres, at der arbejdes med en høj tæthed. Det betyder, at det skal vurderes, om lokalplanen skal indeholde en min. etagehøjde, etageantal og et loft over antallet af p-pladser på terræn.

I alle lokalplaner skal der sikres anlagt parkeringspladser svarende til en tilstrækkelig dækning jf. parkeringsnormen. Hvis det ikke er muligt at anlægge tilstrækkelige p-pladser på terræn, skal p-pladser anlægges som parkeringshus eller -kælder. For centrale dele af Vejle er der en parkeringsfond. Hvis der ikke kan etableres p-pladser på egen grund, kan der i stedet indbetales bidrag til denne efter det gældende regulativ.

Der må ikke opstilles husstandsmøller, herunder mini-og mikromøller, i områder udlagt til boligområde.

Byernes forskellige forudsætninger

Vejle by oplever den største tilstrømning af nye borgere, et højt niveau af investeringer, et rigt kulturliv, det største udbud af offentlig transport og et levende handelsliv. Dette skaber grundlag for høje forventninger til den bæredygtige og klimabevidste byudvikling i Vejle.

Centerbyerne, Børkop, Jelling, Egtved og Give har i de senere år også set en betydelig vækst og stigende efterspørgsel, hvilket afspejler sig i forventningerne til byernes udvikling og byggeri. Derfor skal forventningerne til en bæredygtig byudvikling i disse byer også være ambitiøse.

Lokalbyerne arbejder aktivt for at tiltrække nye indbyggere og har i den forbindelse mulighed for at tilbyde større grundstørrelser, til f.eks. nye parcelhusgrunde, som kan ses som en slags vækststrategi for en lokalby.

Da byerne har forskellige forudsætninger, men alle har et ønske om at udvikle sig, er der lavet forskellige generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser for de tre grupperinger. 1) Vejle By og Skibet 2) Centerbyerne Børkop, Jelling, Egtved og Give samt Brejning og 3) Lokalbyer som er der der som hovedregel har en folkeskole og muligvis en dagligvarebutik.

Tabel 4) Generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser for boligområder er gældende for arealer udlagt før kommuneplanrevision 2025-2037, hvis ikke andet fremgår i de specifikke boligrammer.

Definition

Tæt-lav boligbebyggelser som dobbelthuse, kædehuse, rækkehuse, klyngehuse og gårdhuse er helt eller delvist sammenbyggede med lodrette lejlighedsskel. Sammenbygning kan også ske mellem bolig og småbygninger og mellem småbygninger, hvis sammenbygningerne udføres med en længde på mindst 5,0 meter.

Åben-lav boligbebyggelse er én beboelsesbygning pr. matrikel. 

Rammer for arealudlæg til boliger

Arealudlæg til boliger skal følge nedenstående rammer:

Tabel 1) I forbindelse med arealudlæg - bestemmelser for boligområder i Vejle By og Skibet

	Maks bebyggelsesprocent	Grundstørrelser (m2)	Minimums opholdsareal	Natur og klima
Åben-lav	En etage 20 To etager 40 Grundplan må maksimalt være 20	Min. 400 Maks. 800	10% af grundarealet	25% af rammeområdet
Tæt-lav	En etage 30 To eller tre etager 50 Grundplan må maksimalt være 30	Maks. 400	10% af grundarealet	35% af rammeområdet
Etage	60 I centerrammer ud fra en konkret vurdering.		25% af etagearealet
Anden anvendelse	45		15% af etagearealet

Bestemmelserne gælder for Vejle by og Skibet, hvor andet ikke er angivet. 

Tabel 2) I forbindelse med arealudlæg - bestemmelser for boligområder i centerbyerne og Brejning

	Maks bebyggelsesprocent	Grundstørrelser (m2)	Minimums opholdsareal	Natur og klima
Åben-lav	En etage 25 To etager 35 med Grundplan må maksimalt være 25	Min. 450 Maks. 900	10% af grundarealet	20 % af rammeområdet
Tæt-lav	En etage 35 To etager 45 Grundplan må maksimalt være 35	Maks. 450	10% af grundarealet	30 % af rammeområdet
Etage	60		25% af etagearealet
Anden anvendelse	45		15% af etagearealet

Bestemmelserne gælder i centerbyerne og Brejning, hvor andet ikke er angivet. 

Tabel 3) I forbindelse med arealudlæg - bestemmelser for boligområder i lokalbyer

	Maks. bebyggelsesprocent	Grundstørrelse (m²)	Minimums opholdsareal	Natur og klima
Åben-lav	30	Min. 500 Maks. 1000	10% af grundarealet	15% af rammeområdet
Tæt-lav	40	Maks. 500	10% af grundarealet	25% af rammeområdet
Etagebolig	60		25% af etagearealet
Anden anvendelse	45		15% af etagearealet

Rammer for arealudlæg til boliger udlagt før kommuneplanrevision 2025-2037

Tabel 4) Generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser for boligområder

	Maks. bebyggelsesprocent	Grundstørrelse (m²)	Minimums opholdsareal
Åben-lav	30	Min. 700	5% af grundarealet
Tæt-lav	40	Min. 400, se mulighed for mindre grundstørrelser nedenfor	10% af grundarealet
Etagebolig	60		50% af etagearealet
Anden anvendelse	45		15% af etagearealet

Bestemmelserne gælder, hvor andet ikke er angivet. 

Hvis der i den konkrete ramme fremgår bebyggelsesregulerende bestemmelser, vil det altid være dem, som definerer mulighederne.

Maksimal bebyggelsesprocent (tabel 1, 2 og 3)

Tabellerne viser en maksimal bebyggelsesprocent. I Vejle By og centerbyerne er det som vist i tabel 1 og 2 muligt at bygge med en højere bebyggelsesprocent, hvis der bygges i flere etager, dog med en begrænsning på, hvor stor grundplanen må være. Grundplanen skal forstås som bygningens ”fodaftryk” på grunden. Bebyggelsesprocenten ved tæt-lav bebyggelse gælder for det areal, der ikke skal bruges til fælles opholdsarealer, arealer til natur og klima, veje og stier, samt øvrige arealer, som er nødvendige for indretning af området. Ved åben-lav boliger er det den enkelte matrikel, som gør sig gældende.

Grundstørrelse (m²) (tabel 1, 2 og 3)

Ved arealudlæg er der både en maksimal og en minimal grundstørrelse for åben-lav boliger, mens der for tæt-lav boliger kun er en maksimal grundstørrelse. Antallet af tæt-lav boliger i et område afhænger derfor af, hvor meget plads der er tilbage, efter at de nødvendige arealer til natur og klima, opholdsarealer, infrastruktur og parkeringsarealer er blevet afsat for det samlede planlægningsområde. Det  er vigtigt, at planlægningen er realiserbar, og at der kan redegøres for, hvordan de indledende præsenterede emner er løst.

Fælles opholdsareal

Ved arealudlæg skal der udlægges arealer til fælles opholdsarealer jf. tabellerne. Fælles opholdsarealer skal udlægges som et eller flere samlede arealer i direkte forbindelse med boligerne. Disse arealer skal være tilgængelige, brugbare og attraktive for alle beboere og kan inkludere legepladser, grønne områder, sportsfaciliteter, overdækkede siddearealer, fælleshuse, siddepladser og fælles haver. Planlægningen af fælles opholdsarealer skal tage højde for både børns og voksnes behov og sikre, at der er tilstrækkelig plads til forskellige aktiviteter. Derudover skal fælles opholdsarealer være integreret i det overordnede infrastrukturelle netværk, så de er let tilgængelige fra alle dele af boligområdet. Det er vigtigt at alle opholdsarealer har kvalitet og kan bruges til reelle ophold.

Natur og Klima (tabel 1, 2 og 3)

Vejle Kommune arbejder med konceptet 'Naturen først' i byudviklingen. Dette betyder, at nye byområder skal følges af tilsvarende nye naturområder. Målet er at skabe store, sammenhængende naturområder, grønne forbindelser og nære naturoplevelser. Der kan læses mere om dette i afsnittet 'Naturen først'. 

En naturindsats er også en klimaindsats. Træer og planter binder CO₂, lavninger og bassiner giver plads til regnvand. De forskellige beplantninger er med til at skabe et godt mikroklima i form af skygge, læ, luftfugtighed, lyd osv. Natur er både biodiversitet og livskvalitet, der kan skabe rekreative områder med fællesskaber, leg, læring og oplevelser i naturen.

Derfor fastsætter vi minimumsstørrelser for arealer til natur og klimaindsatser inden for byudviklingsområder. Disse natur- og klimaindsatser vil være afgørende for, hvordan et område kan udnyttes. Arealerne skal som udgangspunkt være sammenhængende, og der vil blive stillet krav til størrelse, placering og udformning i forbindelse med lokalplanlægningen. Indenfor arealet kan der også etableres forskellige klimahåndteringsfaciliteter som f.eks. regnvandshåndtering. 

Procenttallet, som angivet i Natur og Klima-kolonnen, er for hele rammen, hvis ikke der står andet i de specifikke rammer. Procenttallets størrelse afhænger af fordelingen af boligtyperne.

Område	Typologi	Opholdsareal	Natur og Klima	Samlet areal: ophold + Natur og Klima
Vejle, Skibet	Åben-lav	10%	25% af grundarealet	35% af rammeområdet
Vejle, Skibet	Tæt-lav	10%	35% af grundarealet	45% af rammeområdet
Børkop, Brejning, Jelling, Egtved, Give	Åben-lav	10%	20% af grundarealet	30% af rammeområdet
Børkop, Brejning, Jelling, Egtved, Give	Tæt-lav	10%	30% af grundarealet	40% af rammeområdet
Lokalbyer	Åben-lav	10%	15% af grundarealet	25% af rammeområdet
Lokalbyer	Tæt-lav	10%	25% af grundarealet	35% af rammeområdet

Fordeling af boligtyper

Vejle Kommunes boligpolitik understreger betydningen af at fremme et blandet boligudbud, der inkluderer et varieret udbud af boligtyper. Dette gælder både, når der bygges i byerne og på landbrugsjord. Ved større byudviklingsprojekter skal der derfor være en ligelig fordeling mellem boligtyper. Dette betyder, at nye boligområder f.eks. ikke kun kan bestå af tæt-lav boliger. Det er ligeledes afgørende, at de forskellige boligtyper er ligeligt repræsenteret i de enkelte etaper i et byudviklingsområde. Ønsket er at udstykning af parcelhusgrunde sker parallelt med byggemodning for f.eks. tæt-lave boliger for at opnå en balanceret fordeling af boligtyperne i området.

Det er vigtigt, at der udlægges arealer, der muliggør et bredt boligudbud og med boligformer som bofællesskaber, tiny houses, flergenerationsboliger, boliger til udsatte, seniorbofællesskaber og naturligvis etagebolig, tæt-lav- og åben-lav boliger.

Flere attraktive grunde

Ved nye udstykninger, hvor der planlægges for boliggrunde, skal det sikre, at der er flest mulige attraktive byggegrunde. Derfor skal der arbejdes for, at boliger tættest på grønne områder eller smukke udsigter også er de mindste. På den måde kan flest mulige få glæde af disse kvaliteter.

Bestemmelser for åben-lav bebyggelse

I eksisterende bebyggede områder kan der efter en konkret vurdering gives tilladelse til to boliger med vandrette lejlighedsskel i én åben-lav boligbebyggelse. Boligen skal fremstå som én bolig med fælles indgang og én have, og uden udvendig trappe, altaner o.lign. som ses ved etagebyggeri med vandret lejlighedsskel. Der skal erhverves p-pladser jf. den angivne parkeringsnorm for lejlighedsstørrelser.

Bestemmelser for tæt-lav bebyggelse

Tæt-lav skal opføres som en samlet bebyggelse efter en samlet plan f.eks. en lokalplan. Ved udstykninger til tæt-lav skal grunden  som udgangspunkt være større end 4.000 m². Lokalplanen skal sikre, at ingen rækker i bebyggelsen får en længde på mere end 50 meter, og at der i området er en variation i f.eks. materialer, højder, dybder, fremspring i bygningsdele og farver. Der henvises til Vejle Kommunens Vejledning til Bygherrer og Rådgivere, Tæt-lav bebyggelses som kan findes her.

Muligheden for at udlægge mindre grundstørrelser, end angivet i den konkrete ramme, vurderes ud fra en samlet redegørelse og situationsplan, der viser indpasningen i omgivelserne. Situationsplanen skal illustrere, hvordan bebyggelsen indpasses i eksisterende terræn og omgivelser. En del af grundarealet kan udlægges til fælles opholdsareal for bebyggelsen. 

I vurderingen indgår emnerne fra afsnittet ”Ved udarbejdelse af nye lokalplaner”.

Fælles er, at muligheden for at udlægge mindre grundstørrelser, vurderes ud fra en samlet redegørelse.

Bestemmelser for fortætning

Der er udarbejdet en vejledning til bygherrer og rådgivere, der viser hvilke parametre og principper som der skal understøttes ved fortætningsprojekter. Der henvises derfor til Vejle Kommunens Vejledning til Bygherrer og Rådgivere, Fortætning og byomdannelse som kan findes her.

Principper for bæredygtigt bymiljø 

Boligområder skal planlægges under hensyn til principper for bæredygtigt bymiljø. Det betyder, at ledige arealer i bymidterne skal udnyttes til boliger og andre formål som kontorerhverv, kulturliv, opholdsarealer og detailhandel, der naturligt hører hjemme i bykernerne. De centralt beliggende områder, der egner sig til fortætning og byomdannelse, skal planlægges med en høj tæthed under hensyntagen til boligkvaliteten og gode opholdsarealer. Nye boligområder skal planlægges, så unødigt areal- og bygningsforbrug undgås. Dog skal det kun ske under hensynstagen til bokvaliteten. 

Boligområder skal være attraktive og danne gode rammer for borgernes dagligliv. Der skal være nærhed til privat og offentlig service og rekreative udfoldelsesmuligheder, som dækker borgernes daglige behov. De grønne områder skal tilskynde til både fysisk aktivitet, stillesiddende aktiviteter, leg og motion, og samtidig skal de på en æstetisk tilfredsstillende måde bidrage til at tilbageholde store regnmængder.

Boligområder skal planlægges med kollektiv trafikbetjening og cykeltrafik for øje, så biltrafik begrænses. Der skal arbejdes på at integrere boligområdets stisystem i et overordnet stisystem, og overordnedeveje skal planlægges, så det er muligt at busbetjene områderne uden unødige omveje.

Boligområder skal planlægges, så der opnås et smukt bybillede, en spændende arkitektur, en god helhed med landskabet og varierede grønne områder med stort naturindhold. Regnvand skal tænkes ind som en ressource, der skaber øget variation og oplevelsesværdi. Naturen og kulturmiljøet skal indtænkes i nye boligområder, f.eks. ved at vandhuller, levende hegn, diger m.v. bevares og udnyttes som strukturerende elementer i området.

Der skal udvikles nye boligprojekter for at skabe et mere varieret, mangfoldigt og interessant bymiljø ved at bygge tættere, udnytte ledige grunde, indrette boliger i tagetager og ombygge tidligere erhvervsbygninger, kontorer og lagerrum til boligformål. Et varieret boligudbud skal være med til at sikre rotation i boligmarkedet, så der både er plads til ældre, familier og unge. På samme måde skal ejerformer og boligformer blandes, og vi skal skabe større integration af borgere med fysiske og psykiske handicap.

Gennem lokalplanlægning og byggesagsbehandling, skal skabelse af nye attraktive boliger i uudnyttede tagetager i de centrale byområder fremmes mest muligt for at opfylde målsætningen om flest mulige nye boliger i form af fortætning og byomdannelse. Hvis tagboliger laves rigtigt, det vil sige med respekt for bygningens arkitektur og omgivelserne, kan det være boliger med særlige kvaliteter i form af stort dagslysindfald og god udsigt. Der skal arbejdes for at udvikle gode og mindre boliger i moderne arkitektur med særligt lavt energiforbrug.

I ældre boligområder skal områdets kvaliteter bevares og styrkes gennem arkitekturpolitiske tiltag som f.eks. bevarende lokalplaner, vejledninger m.v.